IVA na construção civil: 6% ou 23%, e quem liquida? Construction VAT: 6% or 23%, and who accounts for it?
Duas perguntas diferentes, e quase toda a gente as baralha. Uma é que taxa aplicar — depende da obra e do imóvel. A outra é quem entrega o imposto — depende de teres alvará e do enquadramento do teu cliente. Responde a meia dúzia de perguntas e dizemos-te exatamente o que escrever na fatura. Two different questions, and almost everyone mixes them up. One is which rate applies — that depends on the work and the property. The other is who accounts for the tax — that depends on whether you hold an alvará and on your client's VAT status. Answer a handful of questions and we tell you exactly what to write on the invoice.
O que mudou a 1 de julho de 2026 What changed on 1 July 2026
Até 30 de junho de 2026, a autoliquidação aplicava-se a qualquer serviço de construção civil prestado a uma empresa com direito à dedução — tivesses ou não alvará. O Ofício-Circulado n.º 25117/2026 revogou essa doutrina de 2007. Desde 1 de julho, só há inversão do sujeito passivo se o prestador for titular de alvará ou certificado de empreiteiro emitido nos termos da Lei n.º 41/2015. Until 30 June 2026, reverse charge applied to any construction service supplied to a business with the right to deduct — whether or not you held an alvará. The Ofício-Circulado n.º 25117/2026 revoked that 2007 doctrine. Since 1 July, reverse charge applies only if the supplier holds an alvará or certificado de empreiteiro issued under Lei n.º 41/2015.
Na prática: um pintor sem certificado que fature a uma empresa passa a liquidar IVA na fatura, onde antes escrevia «IVA – autoliquidação». É a resposta oposta, e a maior parte do que está escrito na internet ainda é de antes. In practice: a painter without a certificate invoicing a business now charges VAT on the invoice, where they used to write "IVA – autoliquidação". It's the opposite answer, and most of what's written online still dates from before.
Verifica a tua obra Check your job
Guarda esta verificação Save this check
A Fiscopia guarda cada verificação com as regras que estavam em vigor no dia — o que é exatamente o que precisas de mostrar numa inspeção — e acompanha o teu IVA, IRS e Segurança Social ao longo do ano. Fiscopia saves each check with the rules that were in force on the day — exactly what you'd need to show in an inspection — and tracks your VAT, IRS and Social Security through the year.
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Faturas também serviços (consultoria, design, software) a clientes estrangeiros? O verificador de IVA em serviços cobre autoliquidação, não sujeito e o limiar OSS. E a calculadora de recibos verdes mostra o que sobra do que faturas em moeda estrangeira. Also invoice services (consulting, design, software) to foreign clients? The services VAT checker covers reverse charge, out-of-scope and the OSS threshold. And the freelancer calculator shows what's left of what you invoice in foreign currency.
Perguntas frequentes Frequently asked questions
Quando é que a obra tem IVA a 6%? When does a job carry VAT at 6%?
Nas empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afetos à habitação (verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA). O imóvel tem de estar a ser usado como habitação antes da obra e continuar a sê-lo depois. Construção nova, ampliações e reconstruções ficam de fora. Limpezas, manutenção de espaços verdes, piscinas, saunas e campos de ténis também. On works of improvement, remodelling, renovation, restoration, repair or maintenance of properties used for housing (rate 2.27 of List I annexed to the CIVA). The property must be in use as housing before the work and remain so afterwards. New construction, extensions and reconstructions are out. So are cleaning, green-space maintenance, pools, saunas and tennis courts.
E os materiais? And the materials?
A taxa reduzida cobre a mão de obra. Os materiais incorporados vão à taxa normal — a menos que o seu valor não exceda 20% do total da prestação, caso em que a fatura toda fica à taxa reduzida. Repara que é não exceder: exatamente 20% ainda qualifica. The reduced rate covers the labour. Incorporated materials go at the normal rate — unless their value doesn't exceed 20% of the total supply, in which case the whole invoice is at the reduced rate. Note it's not exceed: exactly 20% still qualifies.
Preciso de alvará para haver autoliquidação? Do I need an alvará for reverse charge to apply?
Desde 1 de julho de 2026, sim. O Ofício-Circulado n.º 25117/2026 limitou a inversão do sujeito passivo aos prestadores titulares de alvará ou certificado de empreiteiro nos termos da Lei n.º 41/2015. Antes dessa data era o contrário: o Ofício-Circulado n.º 30101/2007 dizia expressamente que o alvará não condicionava a aplicação da regra. Since 1 July 2026, yes. Ofício-Circulado n.º 25117/2026 limited reverse charge to suppliers holding an alvará or certificado de empreiteiro under Lei n.º 41/2015. Before that date it was the opposite: Ofício-Circulado n.º 30101/2007 said expressly that the alvará did not condition the rule.
Eletricistas, canalizadores e outras especialidades precisam de alvará? Do electricians, plumbers and other trades need an alvará?
Estas instalações fazem parte da atividade de construção (Lei n.º 41/2015, Anexo I), por isso a regra de 2026 aplica-se na mesma: desde 1 de julho de 2026, só há autoliquidação se tiveres alvará ou certificado de empreiteiro. Em habitação, reparar ou melhorar as instalações do imóvel é reparação ou beneficiação para a verba 2.27 — 6% na mão de obra, e os materiais (cabos, quadros, canalização) à taxa normal se ultrapassarem 20% do total. These installations are part of the construction activity (Lei n.º 41/2015, Annex I), so the 2026 rule applies just the same: since 1 July 2026, reverse charge only applies if you hold an alvará or certificado de empreiteiro. In housing, repairing or improving the property's installations is repair or improvement for rate 2.27 — 6% on labour, and the materials (cabling, panels, pipes) at the normal rate if they exceed 20% of the total.
E se o meu cliente for um particular? What if my client is a private individual?
Não há autoliquidação. Um particular não é sujeito passivo de IVA, por isso liquidas tu o imposto na fatura — à taxa que resultar da natureza da obra. There's no reverse charge. A private individual is not a VAT taxable person, so you charge the tax on the invoice — at whatever rate the nature of the work produces.
O que é a verba 2.42? What is rate 2.42?
É o regime novo, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026: 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional, dentro de limites de preço e de renda. Produz efeitos desde 1 de julho de 2026 e cessa a 31 de dezembro de 2032. Quem aplica a taxa é o adquirente, por autoliquidação — não tu. It's the new regime created by Decreto-Lei n.º 97/2026: 6% on works of construction or rehabilitation of properties intended for sale as own permanent housing, or for residential rental, within price and rent limits. It takes effect from 1 July 2026 and ends on 31 December 2032. The one who applies the rate is the acquirer, by reverse charge — not you.
E se o imóvel estiver na Madeira ou nos Açores? What if the property is in Madeira or the Azores?
As taxas não são as do Continente: são fixadas pelos governos regionais, não pelo CIVA. Na Madeira, 4%, 12% e 22%; nos Açores, 4%, 9% e 16%. A verificação aplica a tabela da região onde o imóvel fica — escolhe-a no formulário. The rates aren't the mainland's: they're set by the regional governments, not by the CIVA. In Madeira, 4%, 12% and 22%; in the Azores, 4%, 9% and 16%. The check applies the table for the region where the property is — pick it in the form.
A obra é num imóvel fora de Portugal The work is on a property outside Portugal
Os serviços ligados a bens imóveis tributam onde o imóvel está (artigo 6.º, n.º 8 do CIVA). Uma obra fora de Portugal está fora do IVA português e fora do âmbito desta ferramenta — aplica-se a regra do país do imóvel. Services connected to immovable property are taxed where the property is (art. 6.º(8) CIVA). Work outside Portugal is outside Portuguese VAT and outside this tool's scope — the rule of the property's country applies.
Isto substitui o meu contabilista? Does this replace my accountant?
Não. Isto é informação, não aconselhamento fiscal, e há casos que dependem de factos que uma página não consegue conhecer. Quando for um desses, dizemos-te — em vez de inventarmos uma resposta. No. This is information, not tax advice, and some cases turn on facts a page can't know. When it's one of those, we tell you — instead of inventing an answer.