IVA na construção civil: 6% ou 23%, e quem liquida? Construction VAT: 6% or 23%, and who accounts for it?

Perguntas frequentes Frequently asked questions

Quando é que a obra tem IVA a 6%? When does a job carry VAT at 6%?

O caminho mais comum é a verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA: empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afetos à habitação. O imóvel tem de estar a ser usado como habitação antes da obra e continuar a sê-lo depois. Construção nova, ampliações e reconstruções ficam de fora desta verba, tal como limpezas, manutenção de espaços verdes, piscinas, saunas e campos de ténis. Mas 2.27 não é a única porta para os 6%: a verba 2.23 cobre a reabilitação de edifícios em área de reabilitação urbana (e, ao contrário da 2.27, não se limita a habitação) e a verba 2.42, desde 2026, cobre construção e reabilitação para venda ou arrendamento habitacional. A verificação percorre as três pela ordem certa. The commonest route is rate 2.27 of List I annexed to the CIVA: works of improvement, remodelling, renovation, restoration, repair or maintenance of properties used for housing. The property must be in use as housing before the work and remain so afterwards. New construction, extensions and reconstructions fall outside this rate, as do cleaning, green-space maintenance, pools, saunas and tennis courts. But 2.27 is not the only door to 6%: rate 2.23 covers rehabilitation of buildings in an urban rehabilitation area (and, unlike 2.27, is not limited to housing) and rate 2.42, since 2026, covers construction and rehabilitation for sale or residential letting. The check walks all three in the right order.

E os materiais? And the materials?

A taxa reduzida cobre a mão de obra. Os materiais incorporados vão à taxa normal, a menos que o seu valor não exceda 20% do total da prestação, caso em que a fatura toda fica à taxa reduzida. Repara que é não exceder: exatamente 20% ainda qualifica. The reduced rate covers the labour. Incorporated materials go at the normal rate, unless their value doesn't exceed 20% of the total supply, in which case the whole invoice is at the reduced rate. Note it's not exceed: exactly 20% still qualifies.

Preciso de alvará para haver autoliquidação? Do I need an alvará for reverse charge to apply?

Desde 1 de julho de 2026, sim. O Ofício-Circulado n.º 25117/2026 limitou a inversão do sujeito passivo aos prestadores titulares de alvará ou certificado de empreiteiro nos termos da Lei n.º 41/2015. Antes dessa data era o contrário: o Ofício-Circulado n.º 30101/2007 dizia expressamente que o alvará não condicionava a aplicação da regra. Since 1 July 2026, yes. Ofício-Circulado n.º 25117/2026 limited reverse charge to suppliers holding an alvará or certificado de empreiteiro under Lei n.º 41/2015. Before that date it was the opposite: Ofício-Circulado n.º 30101/2007 said expressly that the alvará did not condition the rule.

Eletricistas, canalizadores e outras especialidades precisam de alvará? Do electricians, plumbers and other trades need an alvará?

Estas instalações fazem parte da atividade de construção (Lei n.º 41/2015, Anexo I), por isso a regra de 2026 aplica-se na mesma: desde 1 de julho de 2026, só há autoliquidação se tiveres alvará ou certificado de empreiteiro. Em habitação, reparar ou melhorar as instalações do imóvel é reparação ou beneficiação para a verba 2.27, 6% na mão de obra, e os materiais (cabos, quadros, canalização) à taxa normal se ultrapassarem 20% do total. These installations are part of the construction activity (Lei n.º 41/2015, Annex I), so the 2026 rule applies just the same: since 1 July 2026, reverse charge only applies if you hold an alvará or certificado de empreiteiro. In housing, repairing or improving the property's installations is repair or improvement for rate 2.27, 6% on labour, and the materials (cabling, panels, pipes) at the normal rate if they exceed 20% of the total.

E se o meu cliente for um particular? What if my client is a private individual?

Não há autoliquidação. Um particular não é sujeito passivo de IVA, por isso liquidas tu o imposto na fatura, à taxa que resultar da natureza da obra. There's no reverse charge. A private individual is not a VAT taxable person, so you charge the tax on the invoice, at whatever rate the nature of the work produces.

O que é a verba 2.42? What is rate 2.42?

É o regime novo, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026: 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional. Produz efeitos desde 1 de julho de 2026 e cessa a 31 de dezembro de 2032, mas alcança imposto que se tornou exigível desde 1 de janeiro de 2026; nesse intervalo a taxa chega-se por retificação da fatura já emitida e, se o adquirente não tiver direito à dedução, por opção conjunta das duas partes. It's the new regime created by Decreto-Lei n.º 97/2026: 6% on works of construction or rehabilitation of properties intended for sale as own permanent housing, or for residential rental. It takes effect from 1 July 2026 and ends on 31 December 2032, but it reaches tax that became due from 1 January 2026; in that window the rate is arrived at by correcting the invoice already issued and, where the acquirer has no right to deduct, by a joint election of both parties.

Duas coisas que se leem mal por aí. Primeira: não é sempre o adquirente que autoliquida, a extensão do artigo 2.º, n.º 1, alínea j), alcança os adquirentes sem direito à dedução e os organismos públicos; um particular que compra a casa nunca autoliquida, e nesse caso liquidas tu a 6%. Segunda: os limites de preço e de renda, as datas e a confirmação escrita do cliente não esgotam a elegibilidade. O regime exige ainda que o imóvel seja transacionado dentro do prazo fixado, que o título de aquisição mencione expressamente a verba, e (na via do arrendamento) que o contrato seja comunicado à AT e o imóvel arrendado para habitação por um período mínimo. São factos posteriores à fatura: se falharem, é o teu cliente que regulariza o imposto. A verificação diz-te os prazos concretos no fim da resposta. Two things commonly got wrong. First, the acquirer does not always self-assess, the art. 2.º(1)(j) extension reaches acquirers without a right to deduct and public bodies; a private individual buying the home never self-assesses, and there you charge the 6% yourself. Second, the price and rent limits, the dates and the client's written confirmation do not exhaust eligibility. The regime also requires the property to be transacted within the statutory period, the acquisition title to cite the verba expressly, and (on the rental path) the lease to be reported to the AT and the property let for housing for a minimum period. These are facts that postdate the invoice: if they fail, it is your client who regularises the tax. The check gives you the exact periods at the end of its answer.

E se o imóvel estiver na Madeira ou nos Açores? What if the property is in Madeira or the Azores?

As taxas não são as do Continente: são fixadas pelos governos regionais, não pelo CIVA. Na Madeira, 4%, 12% e 22%; nos Açores, 4%, 9% e 16%. A verificação aplica a tabela da região onde o imóvel fica: escolhe-a no formulário. The rates aren't the mainland's: they're set by the regional governments, not by the CIVA. In Madeira, 4%, 12% and 22%; in the Azores, 4%, 9% and 16%. The check applies the table for the region where the property is: pick it in the form.

A obra é num imóvel fora de Portugal The work is on a property outside Portugal

Os serviços ligados a bens imóveis tributam onde o imóvel está (artigo 6.º, n.º 8 do CIVA). Uma obra fora de Portugal está fora do IVA português e fora do âmbito desta ferramenta, aplica-se a regra do país do imóvel. Services connected to immovable property are taxed where the property is (art. 6.º(8) CIVA). Work outside Portugal is outside Portuguese VAT and outside this tool's scope: the rule of the property's country applies.

Isto substitui o meu contabilista? Does this replace my accountant?

Não. Isto é informação, não aconselhamento fiscal, e há casos que dependem de factos que uma página não consegue conhecer. Quando for um desses, dizemos-te, em vez de inventarmos uma resposta. E uma nota sobre o que respondes aqui: quando marcas que o dono da obra confirmou a verba 2.42 ou que tens alvará, isso entra no cálculo como pressuposto teu, não como facto verificado. Uma declaração do cliente é prova a guardar; não é, por si só, o que torna a operação elegível. No. This is information, not tax advice, and some cases turn on facts a page can't know. When it's one of those, we tell you, instead of inventing an answer. And a note on what you answer here: when you tick that the client confirmed rate 2.42 or that you hold an alvará, that enters the calculation as an assumption of yours, not as a verified fact. A client's declaration is evidence to keep; it is not, on its own, what makes the operation eligible.